Fiches Pratiques

C'est l’organe souverain du syndicat des copropriétaires. Sauf situation exceptionnelle, elle est obligatoirement convoquée par le syndic, au moins une fois par an pour approuver les comptes du syndicat, donner quitus au syndic, renouveler le cas échéant son mandat et adopter le budget prévisionnel.

L’assemblée annuelle peut aussi être appelée à voter des travaux. L’assemblée des copropriétaires peut aussi être convoquée pour prendre des décisions en dehors de sa réunion annuelle, en cas d’urgence, ou pour voter des travaux très importants. On parle alors d’assemblée spéciale, qui peut au demeurant ne réunir s’il y a lieu qu’une partie des copropriétaires.

Les assemblées de copropriétaires ne sont pas, comme pour les associations, spécialisées suivant qu’elles ont à se prononcer sur des décisions « ordinaires » ou « extraordinaires » : toute assemblée peut prendre les deux types de décisions, avec des règles de majorité modulées en fonction de l’importance de la décision, fixées par les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

• article 24 : majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés pour les décisions courantes (y compris toutes les décisions de travaux d’entretien, même de gros travaux) ;

• article 25 : majorité absolue de tous les copropriétaires pour les décisions d’administration, l’élection du syndic et des membres du conseil syndical, les délégations de pouvoir, l’autorisation donnée à un copropriétaire pour effectuer des travaux sur les parties communes à ses frais, etc. ; à défaut d’avoir réuni cette majorité, et si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider à la majorité de l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ; si le projet a recueilli moins du tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 ;

• article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (achat et vente de parties communes notamment), la modification du règlement de copropriété et les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, ou unanimité de tous les copropriétaires pour toute décision mettant en cause la « destination de l’immeuble » telle que prévue au règlement de copropriété, ou le droit d’usage par un copropriétaire de ses parties privatives...

Les assemblées de copropriétaires ne connaissent pas la notion de « quorum » et peuvent se tenir quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés dès lors qu’au moins une décision relève de la majorité simple ; bien entendu, les décisions exigeant l’assentiment d’un nombre de copropriétaires supérieur au nombre des présents et représentés ne peuvent être débattues...

Enfin, les assemblées ne peuvent débattre que sur les points inscrits à l’ordre du jour, communiqué en même temps que la convocation au moins 21 jours avant la date de l’assemblée , délai courant à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou de la transmission de la convocation par télécopie. Doivent être adressés de la même manière aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour, sous peine de nullité des décisions prises, tous les documents nécessaires pour se prononcer dans de bonnes conditions : comptes, budget, devis, ou projets de contrats. La convocation est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre émargement.

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante (article 10 modifié du décret du 17 mars 1967).

Le déroulement d'une séance

L’ouverture de l’assemblée est précédée de l’émargement de la feuille de présence, puis de l’élection d’un bureau, composé d’un président de séance (qui peut être le président du conseil syndical, mais pas forcément, et qui ne peut en aucun cas être le syndic), d’un secrétaire – le syndic exerce normalement cette fonction, avec l’accord de l’assemblée, mais un copropriétaire peut y être élu – et en général un ou plusieurs scrutateurs, dont le rôle est de vérifier la feuille de présence et le décompte des votes.

Le président de séance ouvre l’assemblée et appelle à l’examen de l’ordre du jour ; pour chaque question qui y est inscrite, il dirige les débats, donne et retire la parole aux membres de l’assemblée, donne lecture des résolutions mises aux voix et appelle au vote sur chaque résolution, telle que proposée le cas échéant sous forme de projet de résolution en même temps que l’ordre du jour ou bien reformulée par lui comme suite aux tendances dégagées par les débats.

C’est au président qu’incombe normalement d’interpréter les résultats de chaque vote, décider pour chaque résolution si elle est adoptée ou non par rapport aux règles de majorités applicables, et qualifier la décision prise par l’assemblée ; le syndic assure si nécessaire une fonction de conseil...

Le procès-verbal

Plutôt qu’un compte-rendu détaillé des débats, c’est la transcription des décisions de l’ assemblée générale et des conditions dans lesquelles elles ont été prises . Il est établi et « signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

« Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix » (article 17 modifié du décret du 17 mars 1967).

Le procès-verbal est diffusé par lettre recommandée avec avis de réception aux absents non représentés, et à tous les copropriétaires qui, personnellement ou par la voix d’un représentant à qui ils ont donné pouvoir, se sont opposés à une décision prise. Il est diffusé aux autres copropriétaires par courrier simple.

Le syndic doit tenir un registre des procès-verbaux et délivrer des copies à la demande.

La contestation d'une décision ou d’une assemblée dans sa totalité

Une décision prise en assemblée peut être contestée sous certaines conditions. Seuls les copropriétaires opposants (qui ont voté contre une décisions prises) ou défaillants (absents et non représentés) peuvent en effet jouir de ce droit.

Pour contester une décision, il faut saisir le tribunal de grande instance. Les contestations peuvent porter tant sur le fond que sur la forme. Pour introduire une telle action, qui exige le recours à un avocat, les copropriétaires concernés disposent de deux mois à dater de la notification du procès verbal, qui doit leur être faite dans les deux mois qui suivent la tenue de l’assemblée.

Une assemblée peut aussi être contestée dans sa totalité, si sa tenue a été irrégulière (désignation irrégulière du bureau par exemple), si elle n’a pas été convoquée par quelqu’un qui avait qualité à le faire, ou encore à la demande d’un copropriétaire non convoqué ou convoqué tardivement.

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com