Fiches Pratiques

Une location est dite meublée dès lors que le logement loué est garni d'un mobilier permettant la vie courante. Le propriétaire qui opte pour ce type de location doit cependant veiller, sous peine de requalification – de plus en plus fréquemment prononcée par les tribunaux – en location non meublée qui soumet le contrat aux contraintes de la loi Mermaz (*), à ce que l’ameublement et l’équipement ménager (vaisselle, équipement de cuisine, ustensiles de ménage) doivent être suffisants pour permettre à l’occupant de s’y installer en n’y apportant pratiquement que ses effets personnels !

La location meublée était encadrée lorsque le logement est destiné à l’habitation principale du locataire dans le cas où le propriétaire bailleur louait « habituellement » plus de quatre logements meublés. Ces dispositions ont été étendues par la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale à toutes les locations meublées destinées à l’habitation principale. Le bail doit être écrit et doit être d’un an minimum. ; elles ne devraient a priori concerner que les nouvelles locations conclues à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Pour les autres conditions du bail et a fortiori pour les autres baux, c'est la liberté contractuelle qui prévaut, et à titre supplétif, les articles 1708 à 1760 du Code Civil.

Dans tous les cas, il est recommandé de préciser dans le bail la nature des charges récupérables auprès du locataire (attention : le propriétaire peut en meublé récupérer des charges, de taxes, voire des travaux qu’il ne pourrait récupérer en location non meublée !), le montant du dépôt de garantie (qui n’est lui-même soumis à aucune limitation, de même que les loyers exigés d’avance.

Point le plus important et à ne négliger sous aucun prétexte : l'état des lieux et l'inventaire détaillé du mobilier. Ce dernier document doit lister les meubles et tout l’équipement mis à la disposition du locataire, à l’instar de ce qui se fait pour les locations saisonnières. Il doit également être précisé si l’assurance pour le mobilier du propriétaire incombe ou non au locataire, en sus de celle qu’il doit souscrire pour ses effets personnels et sa responsabilité civile.

Congé du locataire et du propriétaire

Lorsque le logement est destiné à l’habitation principale du locataire, celui-ci peut donner congé à tout moment sous réserve d’un préavis d’un mois. A l’échéance, le bail est tacitement reconduit pour une durée d'un an. Toutefois, le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois ; si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis ; les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais encadrés comme pour les baux de locaux nus : il s’agit de la "décision de reprendre ou de vendre le logement", ou "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".

Dans les autres cas (location de résidence secondaire par exemple), et à moins que le bail ne stipule une durée fixe sans possibilité de reconduction, le bail se prolonge à l’échéance sans limite de durée. Il peut aussi prévoir, ce qui est le plus fréquent, qu’il se reconduise tacitement pour une durée identique ou une durée spécifiée. Seul un congé délivré par l’une ou l’autre des parties peut y mettre fin. Les modalités de délivrance du congé et notamment la durée du préavis sont libres et doivent être spécifiées dans le bail ; à défaut, c’est l’usage régional qui s’applique...

Attention : dans ce cas, à moins que le bail ne prévoie des modalités différentes, le locataire pas plus que le propriétaire ne peut donner congé avant l’échéance : s’il doit pour quelques raisons que ce soit quitter la location en cours de bail, il doit les loyers et les charges jusqu’à la fin de ce dernier, ou au moins jusqu’à sa relocation éventuelle !

Le propriétaire de son côté peut, toujours dans le cas où le bail n’est pas destiné à l’habitation principale, donné congé sans devoir une quelconque justification, relouer à quelqu’un d’autre, ou exiger en contrepartie du renouvellement une augmentation de loyer...

Notons aussi qu'un aménagement a été introduit par amendement dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale : il permet à un bailleur de réduire à neuf mois au lieu d’un an le bail d'une location meublée à un étudiant, afin de l'aligner sur l’année universitaire et, dans les régions touristiques, de combiner ce type de location avec des locations saisonnières pour les vacanciers. Cet amendement supprime dans la foulée pour ces locations le droit à la reconduction tacite.

Une fiscalité différente de celle appliquée à une location vide

Les revenus de la location meublée sont soumis à une fiscalité particulière, celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) alors que les revenus des locations vides entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Peu de bailleurs peuvent prétendre au statut de loueur professionnel en meublé (minimum 23.000 euros de recettes TTC tirées des locations en meublés ou 50% des revenus globaux), certes intéressant mais aux contraintes multiples et notamment celles de l'inscription au registre du commerce, de cotisation aux caisses des non salariés et de tenue d'une comptabilité sérieuse ; les autres peuvent bénéficier du régime des « micro-BIC » (régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux) : la déduction des charges est forfaitaire et fixée à 72%, ce qui est intéressant, sauf en cas de travaux et d'emprunt importants ; en effet, dans la location classique, non seulement ceux-ci sont déductibles en totalité, mais de surcroît le déficit peut être reporté sur le revenu global jusqu'à hauteur de 10.700 euros !

Par ailleurs, le loueur en meublé est aussi soumis à la taxe professionnelle.

Révision des loyers

La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a rendu obligatoire l’application de l’IRL (indice de référence des loyers) aux baux de logements meublés constituant la résidence principale du preneur, en lieu et place de l’indice ICC (indice du coût de la construction) qui était la règle jusqu’à sa publication.

(*) Il s'agit de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs pour les locaux à usage d'habitation principale loués vides.

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com